Faire en sorte que toujours plus de ménages deviennent propriétaires de leurs résidences principales, tel est l'objectif du réaménagement du prêt à taux zéro. En élargissant les modalités d'attribution de cette aide, le gouvernement espère accorder jusqu'à 240 000 nouveaux prêts aidés par an.

L'année 2005 se présente bien pour les candidats à l'acquisition d'un logement. Les taux des crédits se maintiennent à des niveaux exceptionnellement intéressants et l'Etat fait de son mieux pour permettre au plus grand nombre d'entre nous de devenir propriétaire. Une ombre toutefois ternit ce tableau. Partout en France les prix des logements ne cessent d'augmenter et dans les cas les plus favorables aux intérêts des acquéreurs, les analystes ne constatent qu'une relative décélération de la hausse des prix... Bref, la baisse des prix n'est pas à l'ordre du jour et les explications du phénomène ne laissent entrevoir aucune chance d'accalmie dans un proche avenir. Le marché immobilier souffre objectivement d'une situation de pénurie de locations et ce manque de logements incite les habitants à se porter candidats à l'accession à la propriété, ce qui entretient le déséquilibre entre l'offre et la demande. Quant aux causes de cette carence, elles sont liées à la conjonction de facteurs démographiques et économiques. Démographiques d'abord. L'allongement de l'espérance de vie et l'augmentation du nombre des divorces et des familles monoparentales se traduit par un besoin croissant de logements. Economiques ensuite. La faiblesse de la compétitivité des placements financiers par comparaison à l'investissement dans la pierre, la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts sont autant de raisons qui incitent chacun d'entre nous à tenter d'acquérir nos logements. Intéressées au premier chef par cette conjoncture, les banques adaptent leurs offres de financements pour permettre la réalisation de nos projets d'acquisition. La concurrence aidant, les banquiers proposent des formules de prêts sans cesse plus attractives dominées par un impératif majeur : le crédit doit être le moins contraignant possible. L'adaptabilité du crédit au profil de l'emprunteur, le remboursement anticipé sans pénalité, le report et la modularité des échéances sont devenus des particularités courantes qu'il importe de connaître pour réussir une acquisition. Au prêt principal s'ajoutent les divers « petits » crédits accordés par des établissements publics ou privés qui se révèlent très utiles. Souvent négligés du fait de leur faible montant, ils sont cependant généralement attractifs et surtout, confortent l'apport personnel de l'emprunteur sans mettre sa solvabilité en péril.

Le prêt à taux 0 %

Le PTZ existe depuis 1995 et permet d'acquérir une résidence principale à des conditions particulièrement avantageuses, puisque aucun intérêt n'est dû sur la somme avancée. Pour évaluer l'importance de cet avantage, il suffit de savoir que 25 000 € empruntés sur 15 ans à 5,4 %, coûtent 11 360 € en intérêts. C'est cette somme que le bénéficiaire de l'aide économisera s'il remplit les conditions d'attribution.

Le prêt à 0 % doit en premier lieu servir à l'acquisition d'une résidence principale. Le montant de l'avance sans intérêt et les modalités de remboursement dépendent ensuite de la composition de la famille, de la localisation du logement et des ressources du ménage. Les plus fortunés commencent à la rembourser immédiatement et se trouvent dans une situation presque comparable à celle d'un emprunteur classique, sous réserve qu'ils n'ont pas d'intérêt à rembourser au titre de l'avance. Les moins riches, quant à eux, peuvent profiter d'un différé de remboursement de l'aide pouvant atteindre jusqu'à 15 ans et demi. Soit une date ou en principe, ils ont fini de rembourser les autres emprunts nécessaires au financement de leur logement.

Qui a droit au prêt à 0 % ?

Le prêt à 0% n'est accordé qu'à des personnes physiques à raison d'un seul prêt par ménage et par opération. Il ne peut être accordé ni à une société civile immobilière, ni à un groupement foncier agricole et ne peut être utilisé pour l'achat de parts servant à financer de l'immobilier, ni pour l'achat de parts de coopératives. L'aide peut cependant être accordée pour financer une opération en indivision lorsque plusieurs foyers se groupent pour réaliser un projet immobilier. Dans ce cas, plusieurs logements indépendants et identifiables doivent être créés au terme de l'opération. Autre condition prévue, l'emprunteur et les co-emprunteurs ne doivent pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.

Bon à savoir : des assouplissements sont prévus pour les personnes en situation de mobilité professionnelle lorsqu'elles ont déjà bénéficié d'un prêt à 0% et pour celles qui acquièrent un logement adapté en vue de son occupation à titre de résidence principale par une personne handicapée physique. Sont également concernées les personnes contraintes de se reloger à la suite de dommages causés par une catastrophe naturelle ou la tempête, à condition qu'elles soient indemnisées soit au titre des catastrophes naturelles, soit en application du code des assurances. Il suffit dans ce cas que le demandeur atteste que son logement doit être reconstruit en raison des dommages subis.

Les revenus de l'acquéreur d'une résidence principale ne doivent pas dépasser certains plafonds

En 2005, le plafond des revenus ouvrant droit au PTZ reste inchangé et varie selon le nombre de personnes occupant le logement et selon la localisation du logement :

Bon à savoir : depuis novembre 2003, les plafonds de ressources sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne vivant dans le logement, perçus l'année qui précède celle de l'offre de prêt (année n-1). Ainsi, pour une demande de prêt effectuée en 2005, les revenus à prendre en considération sont ceux de 2004 dans les limites suivantes :

COMPOSITION DU MENAGE ET PLAFONDS DU PRET A TAUX 0%

En 2005, le plafond des aides accordées est réévalué. A condition que les plafonds de revenus ci-dessus indiqués ne soient pas dépassés, le montant du prêt à taux 0 dépend de la composition du ménage et de la localisation du logement comme il apparaît dans le tableau ci-dessous. L'aide ne peut alors pas dépasser un double plafond :

1/ Le PTZ ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération ;

2/ Le PTZ ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût de l'opération dans la limite d'un montant maximum variable en fonction de la composition de la famille et de la localisation du logement.

Montant du prêt en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible

Le montant du prêt 0 % est porté au maximum à 50 % du coût total de l'opération dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles mises en place dans le cadre du pacte de relance pour la ville.

Rappel : Les zones franches urbaines sont des quartiers de plus de 10 000 habitants, définis selon le taux de chômage, la proportion de personnes sorties du système scolaire sans diplôme, la proportion de jeunes, le potentiel fiscal par habitant. Les entreprises implantées, de même que certains secteurs de la politique de la ville (services publics, éducation, sécurité, etc.) bénéficient de mesures particulières. Les zones urbaines sensibles sont des quartiers dégradés ou de grands ensembles dans lesquels existe un déséquilibre important entre l'habitat et l'emploi.

Le nombre des personnes composant le foyer est apprécié à la date de la demande. Les concubins sont logés à la même enseigne qu'un couple marié et le ou les enfants du couple sont pris en compte dans les mêmes conditions dans les deux cas. Quant à l'enfant à naître, il est comptabilisé comme une personne supplémentaire, à condition de présenter un certificat de grossesse lors de la demande de prêt.

En cas de divorce ou de séparation dans les deux ans qui précèdent la demande de prêt, les revenus du demandeur sont pris en compte si l'avis d'imposition permet d'individualiser ses revenus. Sinon, ses droits à prêts sont déterminés en divisant par deux les revenus figurant sur l'avis d'imposition. Il ressort de ce mode de détermination des revenus de référence que les emprunteurs qui étaient en situation de chômage, de congé parental ou qui travaillaient à temps partiel peuvent prétendre au prêt à taux zéro, même si leurs revenus actuels dépassent les limites indiquées. Enfin, si le candidat emprunteur ne peut pas fournir son propre avis d'imposition, (étudiant rattaché à la déclaration fiscale de ses parents), le prêt à taux zéro % ne peut pas être accordé.

LES CONDITIONS D'OCCUPATION DU LOGEMENT FINANCE PAR LE PRET A 0 %

En principe, le prêt à taux zéro ne doit servir qu'à financer l'acquisition de la résidence principale. Pour être ainsi qualifié, le logement doit être occupé au moins huit mois par an. Autre condition, l'entrée dans les lieux doit intervenir au plus tard dans un délai maximal d'un an à compter de la date d'acquisition ou de la déclaration d'achèvement des travaux.

LA MISE EN LOCATION D'UN LOGEMENT FINANCE A L'AIDE D'UN PRET A 0 %

Dans certains cas particuliers, un logement financé à l'aide du prêt à taux zéro % peut être loué alors même que l'aide n'est pas entièrement remboursée. Dans ce cas, la location est soumise à des conditions strictes liées à des circonstances familiales ou professionnelles qui empêchent l'emprunteur d'occuper son logement à titre de résidence principale. Sont ici visés les cas de mobilité professionnelle qui contraignent à un éloignement de plus de 70 km du logement acquis, le décès d'un membre du ménage, le divorce et la séparation ou encore une situation de chômage de plus d'un an.

L'autre circonstance où la location est permise est celle où l'acquéreur prévoit d'occuper le logement lors de son départ en retraite. Dans ce cas, la location doit intervenir dans un délai de six ans à compter de son acquisition ou de l'achèvement des travaux.

Important :Tant que l'aide n'est pas intégralement remboursée, le logement ne peut pas être transformé (en local commercial ou professionnel), il ne peut être loué comme location saisonnière ou en meublé, utilisé comme résidence secondaire ni détruit (sauf dans ce dernier cas, s'il est reconstruit dans un délai de 4 ans).

L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT NEUF

Le prêt à 0% sert à financer l'achat d'une résidence principale. Il peut s'agir d'un logement neuf ou ancien. Sont concernées l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, jamais occupée, ainsi que ses annexes et garage. En cas de construction d'une maison individuelle, le prêt à taux zéro peut financer l'acquisition du terrain, la construction du bâtiment et de ses annexes.

Signalons que les immeubles ne comportant pas de fondations (habitations mobiles, caravanes, péniches...) ne peuvent être financés par le prêt à taux zéro % et qu'en cas de projet mixte d'habitation et professionnel, seule la partie habitation pourra en bénéficier. Enfin, dernière restriction, le prêt à taux 0 % ne peut financer ni l'acquisition d'une nue-propriété ou de l'usufruit d'un logement, ni un viager.

L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT ANCIEN

Un logement ancien peut être acheté à l'aide d'un prêt à 0 %. A partir de 2005, les conditions initialement prévues relatives à l'importance des travaux à accomplir dans de logement ont été supprimées. Rappelons que jusqu'alors, le PTZ ne pouvait financer un logement ancien qu'à condition que ce logement ait été construit depuis 20 ans au moins et que cette acquisition implique l'accomplissement de travaux représentant au moins 35 % du coût total de l'opération (54 % du prix de l'acquisition).

LE REMBOURSEMENT DU PRET

Le remboursement de l'avance s'effectue par mensualités constantes variables selon les revenus des ménages. Pour les revenus les plus modestes, le prêt à taux zéro est remboursé après la dernière échéance du prêt principal. C'est la situation la plus avantageuse, dite du différé total. Pour les foyers ayant des revenus plus importants, le remboursement de l'avance accordée a lieu, sur une période plus ou moins longue, en même temps que le prêt principal. Dans ce cas, l'emprunteur ne bénéficie pas du différé d'amortissement.

Conditions de remboursement du PTZ :

LES AUTRES PRETS

A lui seul, le prêt à 0% ne peut financer un investissement immobilier puisqu'il est limité par définition à 50 % des autres prêts. Il s'ajoute donc à un ou plusieurs autres financements comme le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt 1%, le prêt d'Epargne Logement (PEL) et enfin à un prêt bancaire classique.

LE PRÊT ACCESSION SOCIALE (PAS)

Le PAS est destiné aux personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds ci-dessous indiqués. Le bénéficiaire du prêt doit être français ou être titulaire d'une carte de séjour. Autre condition, le logement financé doit constituer la résidence principale de l'emprunteur, ou de ses ascendants, descendants ou de ceux de son conjoint. En aucun cas, le PAS ne peut financer une résidence secondaire. En outre l'opération financée à l'aide du PAS doit respecter des normes minimales de surface, en fonction du nombre de personnes qui vont habiter dans le logement.

PLAFONDS DE RESSOURCES PAS

Les PAS sont des prêts conventionnés, accordés à condition de ne pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous.

DURÉE

Le PAS est amortissable sur une durée de 5 à 25 ans pour la construction, l'acquisition d'un logement neuf ou l'acquisition d'un logement existant ; sur une durée de 5 à 15 ans pour les opérations d'amélioration et les travaux visant les économies d'énergie.

L'allongement de la durée du crédit à 30 ans est possible de même que sa réduction sans durée minimale (par modulation des échéances ou par révision du taux...)

LE TAUX

Le taux du PAS varie selon qu'il s'agit d'un taux fixe ou d'un taux révisable.

Taux maximum des PAS à taux fixe au 1er septembre 2004

Taux révisable :

Les taux d'intérêt des prêts PAS à taux révisable se situent actuellement à un maximum de 6,10 %.

Bon à savoir : le PAS peut être cumulé, entre autres, avec l'un ou plusieurs des prêts suivants : Prêt d'Épargne Logement, 1% Logement, Prêts aux fonctionnaires, Prêts à court terme dans l'attente de la vente d'un précédent logement, Compléments de prêts accordés aux français rapatriés d'outre-mer, titulaires d'un titre d'indemnisation, Prêts accordés par des organismes à caractère social, dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 5 %

Sécurisation du prêt PAS.

Pour les offres émises à compter du 1/04/1999, les bénéficiaires d'un prêt PAS bénéficient d'un dispositif de sécurisation en cas de difficultés de remboursement en cas de chômage.

Bon à savoir : le PAS ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL).

LE COMPTE ET PLAN D'EPARGNE LOGEMENT

Le PEL et CEL sont deux formules d'épargnes et de financements destinées à nous inciter à devenir propriétaires en nous permettant d'obtenir un prêt immobilier à un taux d'intérêt compétitif dont le montant varie selon la durée et l'importance d'un effort d'épargne préalable. De surcroît, l'emprunteur qui finalise une acquisition immobilière dans le cadre desdites dispositions se voit attribuer une prime proportionnelle au montant du crédit accordé.

Bon à savoir : l'automatisation du versement de la prime a été supprimée en 2002 et celle-ci n'est acquise que s'il y a demande effective de prêt. Désormais, un postulant emprunteur qui ne réalise pas d'acquisition immobilière n'a plus droit à la prime exonérée d'impôt sur le revenu.

Les deux formules répondent à des besoins distincts et cela se traduit par des caractéristiques différentes. Pour le CEL, la durée minimale d'épargne est de 18 mois seulement contre 4 ans pour le plan. L'idée qui préside au fonctionnement de ces deux formules de financement est simple. En premier lieu, sous prétexte d'une rémunération plus élevée que le taux d'inflation, elles obligent ceux qui ont le projet d'acquérir un logement à accumuler une épargne au cours d'une période plus ou moins longue selon la formule retenue. Ensuite, pour finaliser l'opération, un prêt immobilier dont le montant varie selon la durée et l'importance de l'effort d'épargne est accordé à un taux d'intérêt avantageux. Enfin, une prime de l'état, variable selon l'importance du crédit immobilier accordé est versée à celui qui emprunte dans le cadre desdites dispositions.

Ce faisant, l'épargne accumulée, synonyme d'apport personnel, transforme ipso facto le futur candidat à l'investissement immobilier en un client apprécié auquel les banquiers n'hésitent pas à proposer des prêts complémentaires très compétitifs.

Il reste cependant que les deux formules répondent à des attentes différentes. La durée minimale d'épargne est de 18 mois seulement pour le compte et de 4 ans pour le plan. Le CEL est aussi plus souple. Il permet de retirer et de déposer librement des sommes dans une limite de 15 300 € et l'obtention d'un prêt après de 18 mois d'épargne seulement à un taux de 3 %. Pour le plan d'épargne ce taux est de 4,2 %.

Le montant maximum d'un prêt issu d'un PEL est de 92 000 €, et de 23 000 € si le prêt est issu d'un CEL. Il est possible de cumuler un prêt en provenance d'un PEL et un autre d'un CEL : le total des deux prêts ne doit toutefois pas dépasser 92 000 €. Le montant du prêt octroyé dépend des versements effectués lors de la phase d'épargne. Plus la durée du prêt est courte, plus le montant octroyé sera élevé et les mensualités plus lourdes.

Le Compte d'Epargne Logement

Pour ouvrir un CEL, un dépôt initial de 300 € minimum doit être accompli. Par la suite, les versements ultérieurs doivent être au minimum de 75 €. Ouvert pour une durée minimale de 18 mois, il peut être déposé 15 300 € au maximum et ce plafond ne peut être dépassé, y compris par la capitalisation des intérêts. Des retraits peuvent être faits à vue à condition toutefois qu'ils ne fassent pas descendre le montant du compte à un niveau inférieur au montant du dépôt initial soit 300 €.

LA REMUNERATION DE L'EPARGNE ET L'ATTRIBUTION DU PRET

Les fonds versés sur un CEL rapportent 2 % par an (non compris les prélèvements sociaux CRDS et CSG). Les intérêts sont calculés par quinzaine et sont capitalisés une fois par an le 31 décembre.

Après une période d'épargne minimale de 18 mois et à condition d'avoir acquis un montant minimum d'intérêts actuellement fixé à 75 € pour prétendre à un prêt d'accession à la propriété ou à la construction, 37 € pour les travaux de réparation ou d'amélioration ou 22,5 € pour les travaux d'économie d'énergie, un prêt maximum de 23 000 € est accordé en proportion des intérêts acquis pendant la période d'épargne. Ce prêt, accompagné de la prime maximale de 1 144 € versée par l'Etat est remboursable sur une période de 2 à 15 ans au taux de 3 %.

Bon à savoir : le prêt doit être demandé dans un délai maximum de deux ans qui suivent la date de clôture du plan.

UN PEL POUR FINANCER QUOI ?

Le prêt obtenu au titre du PEL peut être utilisé pour construire ou acheter une résidence principale neuve ou ancienne. Le logement doit servir de résidence principale soit à l'emprunteur, soit à l'un de ses ascendants ou descendants. Le logement peut aussi servir de résidence principale à un locataire ayant signé un contrat de location vide. Il peut également servir à financer une résidence secondaire, à condition que celle-ci soit neuve et qu'elle soit utilisée à titre personnel ou familial.

D'autre part, le prêt peut servir à acquérir un parking ou une place de stationnement situé à proximité de la résidence principale lorsque celle-ci appartient à l'acquéreur ou au financement d'un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction.

Enfin, le prêt peut être demandé pour financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire. Ces travaux peuvent entraîner une modification de la surface habitable du logement par surélévation, extension, aménagement ou division du logement. Ils peuvent être destinés à équiper, moderniser, conserver, assainir ou améliorer le confort du logement à l'exclusion des travaux de menu entretien au enfin viser des économies d'énergie. Le CEL est cumulable avec un prêt acquis au titre d'un PEL. En cas de cumul de prêt plan et de prêt compte détenu par le même titulaire, le montant maximum du prêt peut atteindre 92 000 €.

Plusieurs PEL dans une même famille

Le montant maximum de 92 000 € du prêt accordé au titre du PEL dépend de la durée d'épargne et du total des intérêts acquis pendant la phase épargne. Les membres d'une même famille peuvent se céder leurs droits à PEL et ainsi s'aider pour devenir propriétaires (à condition que les bénéficiaires de la cession des droits à PEL disposent eux-mêmes de droits à prêt issus de leur propre plan d'épargne). Il en est ainsi pour le conjoint, les ascendants, descendants ou ceux du conjoint.

LE 1 % LOGEMENT

Les salariés des entreprises privées employant au moins dix salariés peuvent bénéficier du 0 % logement (autrefois dénommé 1 % patronal). Le salarié doit déposer sa demande de prêt auprès de son employeur qui la transmet à l'organisme chargé de gérer les attributions de prêts. Accordé sans condition de ressources, le prêt 1 % logement est remboursable à un taux d'intérêt de 1,5 %. L'attribution du prêt peut être refusée par l'employeur sans que ce dernier n'ait de justification à donner. Toutefois, dans les entreprises d'au moins 300 salariés, une commission d'information et d'aide au logement des salariés définit les critères de classement des salariés candidats à l'accession à la propriété ou à la location d'un logement en fonction des charges de famille. Considéré comme faisant partie de l'apport personnel, le montant du 1 % logement varie selon les zones géographiques (voir tableau ci-dessous).

L'acquisition d'une résidence principale neuve :

Le prêt 1% logement permet de financer l'acquisition et l'aménagement d'un terrain en vue de la construction d'une résidence principale, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement neuf au taux de 1.5 % ; l'assurance est de 0,23% du capital emprunté. La durée maximale de remboursement est de 15 ans et est plafonnée à 50% du coût de l'opération dans les limites suivantes :

L'acquisition d'un logement ancien avec travaux

Le prêt 1 % logement, attribué dans les conditions de plafonds ci-dessus évoquées est accordé à condition que le logement constitue la résidence principale de l'emprunteur, qu'il soit âgé de plus de 20 ans et que les travaux à accomplir représentent au moins 25 % du prix d'acquisition. Le taux d'intérêt est de 1.5 %, l'assurance est de 0.23% du capital emprunté. La durée maximale de remboursement est de 15 ans.

L'acquisition d'un logement ancien sans travaux

Le prêt 1 % logement, attribué dans les conditions de plafonds ci-dessus évoquées peut aussi être accordé en cas d'acquisition d'un logement ancien destiné à devenir la résidence principale de l'emprunteur alors même qu'aucun travaux d'emménagement n'est nécessaire. Comme précédemment, le taux est de 1.5 %, l'assurance est de 0.23% du capital emprunté, la durée maximale de remboursement étant de 15 ans.

Pour que l'aide soit attribuée, le candidat doit être primo-accédant de sa résidence principale, ses revenus de l'année n-2 doivent être inférieurs aux plafonds de ressources PAS et il doit se trouver en situation de mobilité professionnelle au cours des deux années écoulées. Ajoutons que cette demande de prêt peut être faite pour permettre au salarié d'exercer un droit de préemption ou d'acquérir un logement HLM.

Bon à savoir : le prêt 1 % permet de bénéficier de meilleures conditions de financement car il est assimilé à de l'apport personnel par la banque qui accorde le prêt principal. Le gain peut alors consister en une réduction de 0,30 % sur le taux normalement appliqué.

LES DIFFERENTES FORMULES DE PRETS CLASSIQUES

Le coût des crédits se maintient de façon persistante à des niveaux historiquement bas. Reste alors, pour réussir un investissement immobilier, à trouver les meilleures formules de financement possibles. La concurrence aidant, les banquiers inventent des prêts sans cesse plus attractifs dominés par un impératif majeur : le crédit doit être le moins contraignant possible. Désormais, l'adaptabilité au profil de l'emprunteur, le remboursement anticipé sans pénalité, le report et la modularité des échéances sont devenus des particularités courantes qui complètent les caractéristiques dont il convient de faire un bref rappel.

Prêts à taux fixe et à taux variables

Prêt à taux et mensualités constantes : le taux est connu à l'avance, tout comme la durée et le montant de chaque mensualité. Abondamment souscrit à la fin des années 1980 parfois à des taux supérieurs à 13 %, ces prêts ont donné lieu a des renégociations massives au milieu des années 1990, lorsque les taux d'intérêts se sont effondrés.

Prêt à taux constant et mensualités progressives : Le taux est connu à l'avance et les mensualités augmentent en moyenne de 2 à 3 % par étapes de 3 à 5 ans. Ce système de prêt a connu une certaine légitimité au plus fort de la flambée des prix de l'immobilier en donnant l'illusion à des candidats acquéreurs qu'ils pouvaient s'offrir le logement de leur rêve à un prix modique...

Prêt à taux révisable : Le taux est révisé tous les ans ou tous les trimestres, en fonction d'un indice fixé au contrat.

Prêt à taux capé : il s'agit d'un prêt à taux révisable dont la hausse ou à la baisse est plafonnée contractuellement entre 1 et 3 points par rapport au taux de départ.

Prêt à taux variable transformable en taux fixe : en cas d'augmentation de l'indice de référence, la durée du crédit est allongée pour compenser la hausse des taux. Inversement, la durée du crédit est raccourcie lorsque le taux baisse. Généralement la modification de la durée de remboursement n'excède pas plus de cinq ans la durée initiale du prêt.

Prêt modulable : le montant de la mensualité augmente ou diminue selon la situation financière de l'emprunteur. Lorsque les revenus de l'emprunteur augmentent, les mensualités augmentent et entraînent un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l'emprunt. A l'inverse, en cas de difficultés financières, l'emprunteur peut rembourser moins, en contrepartie d'un allongement de la durée du crédit. Généralement, cet allongement n'excède pas 5 ans.

Le prêt révisable plafonné ou capé

Jadis présentées comme une alternative offrant un bon compromis entre sécurité et rentabilité, les formules de taux capés sont au départ légèrement plus onéreuses que le prêt variable indexé. Dans ce cas, la variation du taux est plafonnée en fonction d'un butoir connu dès la souscription du contrat de prêt. L'emprunteur sait à l'avance que son taux ne dépassera jamais un certain seuil par rapport au taux initial. Par exemple, si le prêt est contracté à 5 % avec un cap à + ou – 2 points, le taux maximal pratiqué ne dépassera pas 7 % et ne descendra pas sous les 3 %. Cependant, cette sécurité a un prix. Les taux en vigueur hors assurance, sont compris entre 4,20% et 6%, ce qui a pour effet de les placer à un niveau quasiment comparable à ceux des prêts à taux fixe.

L'adaptabilité du crédit au profil de l'emprunteur

Le débat crédit à taux fixe contre crédit à taux variable est dépassé. Les formules de prêts actuellement proposées permettent d'adapter les modalités de remboursement à l'évolution de la conjoncture des taux d'intérêts. A la date anniversaire du prêt, le client est en droit de modifier son profil pour une période variable. Selon les établissements, cette durée est de 1 an et peut aller jusqu'à 5 ans. Lorsque les taux baissent, l'emprunteur peut basculer en taux révisable ce qui lui permet de rembourser plus vite et donc de faire des économies. En cas de hausse des taux, il est possible d'opter pour un taux fixe ce qui a pour effet de figer le montant de ses remboursements à un niveau connu et stable.

Le report des échéances

Le report des échéances est une formule qui a le vent en poupe. Cette solution consiste à autoriser le report, à la fin du prêt, des premières échéances. A cet égard, la meilleure proposition que nous ayons trouvée parmi les offres que nous avons étudiées, permet de reporter les 6 premières échéances. Cette solution représente un appréciable ballon d'oxygène lorsqu'il faut faire face aux dépenses de travaux et d'aménagements liés à l'installation dans une nouvelle résidence. Dans d'autres cas, nous avons constaté une possibilité de report libre d'échéance, lequel peut intervenir sans pénalité, à partir de la troisième année du remboursement du crédit.

Le remboursement anticipé sans pénalité

Le remboursement par anticipation et sans pénalité de tout ou partie du crédit est prévu quasi-systématiquement, cette opération pouvant intervenir à tout moment. Pratique en cas de rentrée inattendue de fonds (héritage, don) la possibilité de rembourser par anticipation permet d'économiser les intérêts qui auraient autrement du être acquittés jusqu'au terme du remboursement du crédit. Selon les cas, cette intervention sur le prêt se traduit soit par un raccourcissement de la durée totale du crédit soit, par une diminution de la mensualité, soit, en accord avec le banquier, par un panachage des deux solutions précédentes.

La modularité des échéances

En cas d'amélioration du niveau des revenus, cette option est destinée à permettre d'augmenter librement le montant de l'échéance du prêt. La modularité des échéances se traduit par une réduction de la durée de remboursement du crédit. Généralement plafonnée à 30 % de la précédente mensualité, cette possibilité ne peut être exercée qu'une fois par an. A l'inverse, en cas de diminution des revenus, la mensualité du prêt peut être réduite en contrepartie d'un allongement de la durée du remboursement.

Les prêts spéciaux réservés aux ventes en l'état futur d'achèvement

Les différents services que nous venons d'évoquer se combinent pour faciliter l'acquisition des logements neufs. Une bonne illustration est fournie par les crédits mis en place pour faciliter l'acquisition des logements sur plan. Pour tenir compte des particularités de la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), des prêts spéciaux permettent le maintien du niveau de vie de l'emprunteur pendant la construction. Le principe consiste en un déblocage progressif au fur et à mesure des appels des fonds par le promoteur. De la sorte, l'emprunteur ne paye des intérêts que sur la somme dont il a besoin, compte tenu du calendrier de la construction de son futur logement.

Le différé d'amortissement peut compléter la formule de crédit précitée. Pendant la durée de la construction, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du capital emprunté. Le coût de l'amortissement (remboursement progressif du capital) ne s'ajoute à celui des intérêts, qu'une fois la réception du logement faite. Ce répit supplémentaire soulage la trésorerie de l'emprunteur et lui permet de financer les aménagements du logement et l'acquisition des meubles.

Le crédit-revente

A condition de posséder un bien à vendre, cette formule de financement permet d'acheter un nouveau logement sans attendre la revente dudit bien, tout en permettant à l'acquéreur d'optimiser son plan de financement. Le crédit-revente représente généralement 80 % au maximum de la valeur du bien à vendre. Il est accordé sur une durée de 2 ans, dont éventuellement la première année est en franchise totale (mais à un taux souvent très attractif), la seconde en différé d'amortissement. Pratiquement, si l'emprunteur n'a pas vendu son logement au cours de la première année, il doit payer au cours de la deuxième année les intérêts sur le capital prêté, intérêts auxquels s'ajoutent ceux de la 1ère année.

Le crédit-revente est associé à un prêt à long terme (à taux fixe ou révisable). Dès que le prêt relais a été remboursé, le prêt à long terme entre dans la phase d'amortissement. Si le montant de la revente le permet, l'emprunteur rembourse, sans pénalité, une fraction du prêt à long terme. Il est courant que cet avantage ne soit accordé qu'à condition que la fraction remboursée du prêt à long terme ne dépasse un certain pourcentage du prêt relais.

DES CREDITS A LONG TERME POUR ACHETER AU MEME PRIX QU'UNE LOCATION

Pour faciliter l'acquisition de logements dont les prix ne cessent d'augmenter, les banquiers proposent des crédits remboursables sur de très longues périodes. Les prêts sur 30 ans ne sont plus exceptionnels et ils permettent de devenir propriétaire, pour une dépense mensuelle équivalente au prix d'un loyer. En moyenne, ces crédits permettent de diminuer de plus de 30 % le montant des mensualités de remboursement. En contrepartie, le coût global de l'opération est multiplié par 2,5 environ.

Ainsi, un crédit de 150 000 € à 5 % sur 15 ans revient à 1 186 € tous les mois et coûte 63 460 € intérêts compris. Sur 30 ans, ce même crédit revient à 861 € tous les mois et coûte globalement 161 960 €. Compte tenu du taux d'endettement maximum de 33 % au-delà duquel les banques refusent de consentir un prêt, ce crédit est accessible dans le premier cas à un emprunteur ayant un revenu mensuel minimum de 3 960 €, tandis que sur trente ans, ce crédit peut être souscrit par un emprunteur dont les revenus mensuels ne seraient plus que de 2 870 € .

Exemple 1 : Monsieur SAGE, 30 ans et son épouse, 29 ans, perçoivent tous les deux un salaire net de 2 100 €. Désireux de se loger à ATHIS-MONS dans l'Essonne, ils ont jeté leur dévolu sur un 2P de 40 m2 au prix de 81 000 €

En s'endettant à hauteur de 25 % de leurs revenus, les époux SAGE se constituent un patrimoine, pour le prix d'un loyer.

Exemple 2 : Monsieur LEVITAN, 36 ans, négociateur et sa concubine, 39 ans, secrétaire de direction, perçoivent tous les deux 2 900 € net par mois. Ils ont acheté, en indivision, un 3 P de 48 m² à Saint- Michel-sur-Orge au prix de 118 000 €. Sur 30 ans, cet emprunt leur coûte 786 € par mois. Ils consacrent ainsi 27 % seulement de leur revenus à l'acquisition d'un logement neuf.

Exemple 3 : Monsieur CORRE, 42 ans, directeur commercial et célibataire gagne 3700 € net par mois. Il a acheté une maison de ville à Brunoy de 5 pièces, d'une surface de 110 m² avec un terrain de 680 m². Sur 30 ans, cet emprunt lui coûte 1 244 € par mois. Il investit ainsi 32 % de son revenu à l'acquisition son logement.

Emprunter à 100 % SANS DEPASSER 33 % d'endettement

Pour limiter les risques de faillites, les prêteurs n'accordent de crédits qu'à la seule condition qu'ils puissent être financés par le tiers des revenus de leurs clients, sans que cette limite ne soit dépassée. Ce pourcentage d'endettement, permet à l'acquéreur de rembourser confortablement son crédit, sans être étranglé pour de trop lourdes mensualités et permet de payer les charges qui incombent spécifiquement aux propriétaires (taxe d'habitation, taxe foncière, charges de copropriété, chauffage, entretien...).

Quels sont les revenus pris en compte ?

L'emprunteur s'engage vis-à-vis du banquier pour une durée de 10, 15 ou 30 ans... Pour se convaincre de la fiabilité à long terme de son client, le prêteur tient compte de tous les revenus dont ce dernier peut faire état et les pondère selon leur nature. Ainsi, le salaire d'un fonctionnaire n'est affecté d'aucun coefficient réducteur, ce qui n'est pas le cas d'un client emprunteur salarié dans un secteur d'activité en péril. Ceci étant, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont l'emprunteur est susceptible de bénéficier. Par sécurité en revanche, les prestations familiales ne sont pas prises en compte pour calculer le seuil d'endettement car elles ne sont que temporaires. Quant aux revenus du patrimoine, les coefficients de minoration peuvent aller jusqu'à 30 % pour tenir compte du risque d'impayé en cas de revenus fonciers.

Il n'en reste pas moins que chaque demande de crédit se discute et chaque emprunteur doit rassurer son banquier sur sa fiabilité. A cette condition, il est parfaitement possible d'obtenir un prêt immobilier à 100 %. Toutefois, les établissements de crédits exigent souvent que l'emprunteur finance les frais de notaires (relativement peu élevés dans le neuf), ainsi que les frais de garanties, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

Le coût des garanties

L'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers garantissent un prêt immobilier et permettent au créancier de faire vendre aux enchères le bien sur lequel porte l'hypothèque à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. La caution, personne physique ou morale s'engage à payer à la place du débiteur lorsqu'il ne peut plus faire face au paiement de sa dette.

L'hypothèque est soumise à une taxe de publicité foncière de 0,615% du montant de l'emprunt, au droit de timbre, au salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, TVA et débours soit environ 20 % supplémentaires, auxquels s'ajoutent les frais de mainlevée. Au total, une hypothèque coûte environ 2 % du montant du prêt.

Le privilège de prêteurs de deniers est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il permet la saisie et la vente du bien par voie judiciaire. Toutefois, le privilège ne peut garantir que le paiement du prix d'achat d'un bien déjà existant. Il ne convient donc pas pour une vente sur plan et en cas d'achat de terrain à bâtir en vue de construire une maison.

LES SOCIETES DE CAUTIONS MUTUELLES

Des sociétés comme Le crédit logement, sont spécialisées dans le cautionnement. Leurs tarifs sont dégressifs et vont de 500 € pour le cautionnement d'un capital de 22 500 € à 2 000 € pour un capital de 150 000 €. Autre avantage, la somme versée au début est restituée en fin de contrat à hauteur de 60 à 80 % selon l'importance des risques auxquels la société de caution a été confrontée pendant la durée de remboursement de l'emprunt.

DEMANDER A UN TIERS DE SE PORTER CAUTION

Pour éviter les frais précités ainsi que la formalité de mainlevée, le recours à une caution personne physique est envisageable. Pour garantir un prêt, la caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut même être privée de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion). Son logement pourra être mis en vente à l'initiative du créancier.

Il n'en reste pas moins que lorsqu'un client se présente face à son banquier en réunissant toutes les exigences requises, à savoir, le bon profil, l'apport personnel et les garanties précitées, il est en droit d'exiger les meilleures conditions financières souhaitables. Le risque de la banque étant contrôlé, cela se traduit par une différence de taux allant de 0,50 % à 0,75 %. Or, et ce n'est pas le moindre des paradoxes. Cette économie peut être réalisée par certains candidats emprunteurs dépourvus d'épargne préalable car certains prêts, alors même qu'ils constituent une charge en terme de remboursement, sont considérés comme faisant partie de l'apport personnel. Tel est le cas des prêts épargne logement, des prêts obtenus au titre du 1 % logement et des prêts consentis par les membres de la famille, ce qui tend à prouver que l'appréciation de la notion d'endettement est très relative !

Etienne Langevin